Pflegeimmobilien als Kapitalanlage: Wie Sie Risiken vermeiden

Wie steht es um die Wertentwicklung von Pflegeimmobilien?

Kritische Ratgeber warnen vor einer negativen Wertenentwicklung bei Pflegeimmobilien. Gründe dafür sollen die schnellere Abnutzung der Gemeinschaftsräume sein und das Risiko, die Einrichtung an neue gesetzliche Standards anpassen zu müssen. Beide Angelegenheiten obliegen jedoch der Verantwortung des Betreibers: Die Instandhaltung der Räumlichkeiten sowie die Anpassung des Inventars an die geltenden Richtlinien. Die Eigentümer sind lediglich für Dach, Fassade, Steigleitung, Heizung und Fenster der Immobilien zuständig.

Die Wertentwicklung der Häuser ist abhängig von der Indexierung am Markt, als von der Mietsteigerung. Hier verhält sich die Pflegeimmobilie wie eine Eigentumswohnung: Bei Mehrkosten, z.B. durch Inflation und steigende Energiepreise, muss die Miete angehoben werden, um die erzielte Rendite zu erreichen. Das gestaltet sich bei der Pflegeimmobilie jedoch einfacher, da dieser Punkt in den Mietverträgen geregelt ist: Steigt der Verbraucherpreisindex am Markt, steigen automatisch die Mieteinnahmen. Um die Abwicklung kümmert sich die Verwaltung der Immobilie.

Mit steigender Rendite gegenüber dem ursprünglichen Kaufpreis, erzielen Sie also den Gewinn. Da die Renditen im Vergleich zu früher geringer ausfallen, sollte die Immobilie 15 bis 20 Jahre gehalten werden – also über mehrere Mieterhöhungen hinweg – um mit der Investition einen guten Gewinn zu erwirtschaften. Diesen Punkt verschweigen die meisten Berater allerdings gerne.

Woran erkennt man einen guten Betreiber?

Viele Ratgeber warnen vor dem Kontrollverlust, dass man als Anleger auf die Qualität der Pflegedienstleistungen und das Kostenmanagement keinen Einfluss hat. Die Auswahl des Betreibers – also des zukünftigen Mieters – liegt in der Hand des Anbieters bzw. Bauträgers. Da der Anlageerfolg ebenfalls vom wirtschaftlichen Erfolg des Betreibers abhängt, sollten Sie sich über diesen informieren: Wie steht es um seine Wirtschaftlichkeit? Wie viele Einrichtungen betreibt dieser bereits und seit wann? Wie steht es um seine Mitarbeiterzufriedenheit (z.B. auf Online-Bewertungsportalen)? Und nicht zuletzt: Wie schmeckt das Essen dort? Richtig gelesen: Bei einem guten Betreiber schmeckt das Essen. Würden Sie für sich im Alter oder für Ihre Angehörigen eine Pflegeeinrichtung bewerten, würden Sie sicherlich Wert auf gute und hochwertige Verpflegung legen, oder?

Ist die Einrichtung also sauber, die Verpflegung gut, haben die Mitarbeiter Freude an dem Job, dann gibt es kaum Risiken, dass der Betreiber sein Haus nicht jahrzehntelang erfolgreich führen wird. Ein guter Anbieter von Pflegeimmobilien macht sich von jedem Pächter ein Bild und berücksichtigt diese Punkte. Viele Investoren kümmern sich nicht um den Betreiber und verlassen sich auf die Aussagen ihres Anbieters. Auch wenn Sie sich den Aufwand nicht machen wollen, können Sie mit der simplen Nachfrage prüfen, ob mit offenen Karten spielt wird: Bestünde die Option, sich ein Pflegeheim des Betreibers anzusehen und dort zu Mittag zu essen? Lehnt der Anbieter diese „Kostprobe“ ab, sollte Ihnen das wiederum zu denken geben.

Regionale Unterschiede: Wo sollte man das Pflegeappartement kaufen?

Viele private Investoren gehen bei der Immobiliensuche vor, als würden sie eine Eigentumswohnung erwerben und dort wohnen wollen. Entscheidet man sich für eine Pflegeimmobilie als Kapitalanlage, gelten für den Standort jedoch andere Faktoren: Da Sie sich weder um die Vermietung noch um die Verwaltung kümmern müssen, sollte die Stadt, das Bundesland oder die Nähe zu Ihrem privaten Wohnsitz keine Rolle beim Kauf spielen. Da es sich bei diesen Immobilien in erster Linie um eine Geldanlage handelt, sollten Sie als Investor darauf achten, dass die Kaufnebenkosten so gering wie möglich sind. Das heißt: Sie kaufen vorzugsweise nicht in Nordrhein-Westfalen – denn hier müssen Sie mit 6,5 Prozent Grunderwerbsteuer rechnen. Kaufen Sie Ihr Pflegeappartement dagegen in Niedersachsen, im Süden oder im Osten Deutschlands, landen Sie nur bei 3,5 oder 4 Prozent Grunderwerbsteuer.

Beim Kauf einer Pflegeimmobilie kommt es ebenso wenig auf die Gegend oder die direkten Nachbarn an. Es kommt auf den lokalen Bedarf an! Deswegen ist es wichtig zu wissen, ob und wann Ihr Anbieter oder Bauträger eine umfassende Standortanalyse (Makro- und Mikrolage) durchgeführt hat: Wie alt sind die Einwohner im Kreis und 100 Kilometer Umkreis? Wie alt sind die Leute in dieser Region in 20 bis 30 Jahren? Wie viele vergleichbare Einrichtungen gibt es bereits in dieser Region? Wie attraktiv ist das unmittelbare Umfeld für Pflegebedürftige? Sind Apotheken und Ärzte in der Nähe? Wie ist die Verkehrsanbindung für die Angehörigen? Lassen Sie sich diese Analysen zeigen.

Umgekehrt kann auch der Pächter Aufschluss über den Standort geben: Ein namhafter Betreiber, der für das Haus einen Mietvertrag auf 20 oder 25 Jahre unterschreibt, der sieht ziemlich sicher wirtschaftliches Potenzial an diesem Standort.

Bedürfnisorientierter Kauf: Den Pflegeplatz fürs Alter oder Angehörige sichern

Natürlich kann die Motivation, in eine Pflegeimmobilie zu investieren, ebenfalls private Gründe haben. Benötigen Sie in naher Zukunft einen Pflegeplatz für einen Familienangehörigen, sehen jedoch aufgrund der langen Wartelisten schlechte Chancen, können Sie sich in der näheren Umgebung nach einer Kaufoption umsehen. Dann können Sie von dem Vorbelegungsrecht profitieren. Achten Sie im Vertrag unbedingt darauf, dass ein Belegrecht tatsächlich festgelegt wurde.

Liegt die Intention, selbst einen Pflegeplatz in Anspruch zu nehmen, noch in weiter Ferne, sollten zunächst andere Faktoren wichtiger sein. Denn was viele Anleger nicht wissen: Bei großen Betreibern können Sie über ein „erweitertes Belegrecht“ einen Platz an einem anderen Standort bekommen. Das heißt: Sie können beispielsweise in ein Pflegeheim in Aschersleben investieren, aber in ein Appartement in München einziehen, sollten Sie im Alter selbst Pflege benötigen. Ist der Betreiber groß genug und sind genügend Immobilien vorhanden, desto schneller kommen Sie nicht nur an einen Pflegeplatz, sondern auch an Ihren Wunschort.