Beamtenkredit: So wird der Traum vom Eigenheim wahr

Baufinanzierung-fuer-Beamte

Die Mehrzahl der Deutschen wünscht sich eine eigene Immobilie. Die wenigsten verfügen allerdings über die finanziellen Mittel, welche einen Weg zur Bank überflüssig machen. Eine Baufinanzierung bildet in der Regel den finanziellen Schwerpunkt des Immobilienkaufs. Beamte haben hier gegenüber anderen Käufern einen großen Vorteil. Durch die Unkündbarkeit erhöht sich automatisch die Bonität, welche wiederum Einfluss auf die Höhe des Zinssatzes hat.

Was spricht also dagegen, die Gunst der Stunde, der historisch niedrigen Zinsen zu nutzen und den Traum von den eigenen vier Wänden zu verwirklichen?

Auch für Beamte gilt allerdings, dass eine solide Finanzierung eine gewisse Eigenkapitalquote voraussetzt. Die Faustformel lautet „20 Prozent des Kaufpreises zuzüglich der Erwerbsnebenkosten“.

Zu den Erwerbsnebenkosten zählen:

  • die Grunderwerbsteuer, in Nordrhein-Westfalen 6,5 Prozent des Kaufpreises
  • die Maklercourtage in Höhe von 3,57 Prozent für den Käufer
  • Notar und Gericht, ca. 1,5 Prozent des Kaufpreises

In der Summe kommen auf den Erwerber rund zwölf Prozent Nebenkosten zu. Angenommen, der Kaufpreis der Wunschimmobilie beträgt 300.000 Euro, wären idealerweise Eigenmittel in Höhe von 96.000 Euro vorhanden.

Finanzierungsmöglichkeiten und Kredite für Beamte

Um Ihnen einen ersten Einstieg in die Theorie zu ermöglichen, stellen wir hier kurz die Finanzierungswege, die gebräuchlichsten Darlehensarten und das Thema Grundschuld vor.

Die Finanzierungsoptionen

Der Beleihungswert spielt bei einer Baufinanzierung eine wesentliche Rolle. Dabei handelt es sich nicht um den Verkehrswert, den Wert, der abhängig vom Markt erzielt werden kann. Der Beleihungswert wird völlig losgelöst von der aktuellen Nachfrage nur auf die tatsächlichen Herstellungskosten und den Bodenwert ermittelt. Je nach Institutsgruppe bestehen hinsichtlich der Darlehenshöhe Obergrenzen in Relation zum Beleihungswert. So dürfen

  • Versicherungen bis 50 Prozent
  • Hypothekenbanken bis 60 Prozent
  • Geschäftsbanken, Sparkassen und Bausparkassen bis 80 Prozent

des Beleihungswertes als Darlehen vergeben.

Überschreitet der Beleihungswert diese Grenzen, gibt es einen Zinsaufschlag. Ein Käufer will beispielsweise ein Objekt mit einem Kaufpreis von 300.000 Euro erwerben und verfügt über die notwendigen 96.000 Euro Eigenkapital. Der Beleihungswert ist mit dem Kaufpreis identisch. Der Kapitalbedarf beträgt 204.000 Euro. Die ersten 180.000 Euro des Hypothekendarlehens kann er über eine Hypothekenbank finanzieren. Die noch fehlenden 24.000 Euro finanziert die mit der Hypothekenbank kooperierende Geschäftsbank mit einem sogenannten Nachrangdarlehen mit einem Zinsaufschlag von in der Regel 0,5 Prozent.

Die Darlehensarten

Üblich sind heute fast nur noch Annuitätendarlehen. Bei einem Annuitätendarlehen zahlt der Darlehensnehmer für die Dauer der Zinsbindung jeden Monat einen festen Betrag an die Bank. Dieser Betrag setzt sich zum einen aus den Zinsen, zum anderen aus der Tilgung zusammen. Im Laufe der Jahre nimmt der Zinsanteil innerhalb der Rate immer weiter ab, die Tilgung steigt.

Bei endfälligen Darlehen zahlt der Kreditnehmer nur die Zinsen an die Bank. Die Tilgung erfolgt durch das Besparen eines Wertpapiersparplans, früher durch eine Lebensversicherung. Durch den Wegfall des Steuerprivilegs bei Lebensversicherungen und der Anteilswertbesteuerung für Verträge seit 2005 haben endfällige Darlehen jedoch an Bedeutung verloren.

Reine Bausparfinanzierungen stehen durch die historisch niedrigen Zinsen ebenfalls nicht mehr sehr hoch in der Gunst der Immobilienerwerber.

Die Grundschuld

Bei einer Baufinanzierung handelt es sich um einen sogenannten Realkredit, im Volksmund Hypothek genannt. Dabei muss allerdings noch einmal zwischen einer Hypothek und einer Grundschuld unterschieden werden. Hypotheken machen heute nur noch rund zehn Prozent bei Realkrediten aus. Die geldgebenden Institute werden im Grundbuch als Gläubiger eingetragen. Dabei steht die Hypothekenbank an erster Stelle, die Geschäftsbank im sogenannten Nachrang. Kann der Darlehensnehmer seinen Verpflichtungen nicht mehr nachkommen, wird zuerst die Hypothekenbank mit dem Erlös aus der Zwangsversteigerung bedient. Erst wenn deren Forderungen erfüllt sind, kommt die Geschäftsbank an die Reihe.

Finanzierungsmöglichkeiten für Beamte in der Praxis

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